Przetargi nieruchomości
Od kilku, kilkunastu lat na rynku nieruchomości dzieje się dużo, lecz nie zawsze dobrze. Skutki pandemii i wojny na Ukrainie wywołały poważne trzęsienie w fundamentach polskiej deweloperki. Przedłużająca się niepewność wpływa na powstrzymywanie się od nowych inwestycji deweloperów i mniejszy popyt szczególnie na nowe mieszkania/domy. Na tle powyższego dobrą alternatywą stają się przetargi nieruchomości. Jakie są zalety i wady takich inwestycji, kto je organizuje, na jakiej podstawie oraz czy to się opłaca wyjaśniamy poniżej.
Uregulowania prawne dotyczące przetargów nieruchomości
Najważniejszym aktem prawnym w omawianej materii jest ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (Dz.U.2022.1710 tj.). W kwestiach nieuregulowanych tą ustawą należy stosować przepisy następujących aktów prawnych:
ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. 2009 nr 157 poz. 1240 zen zm.)
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.);
ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168 ze zm.);
ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.U. 1993 nr 47 poz. 211 ze zm.);
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 ze zm.).
Bardzo ważne są również zapisy regulaminów i statutów poszczególnych organizatorów przetargów nieruchomości.
Kto organizuje przetargi nieruchomości i w jakiej formie?
Katalog uprawnionych podmiotów do organizowania przetargów nieruchomości jest otwarty. Najczęściej jednak z tej formy zbywania nieruchomości korzystają podmioty państwowe (np. spółki Skarbu Państwa, firmy administrujące nieruchomościami PKP, agencje mienia wojskowego) oraz samorządowe na wszystkich poziomach administracyjnych, np. urzędy miast, gmin i ich zakłady oraz spółki (ZGM, MPO itp.).
Należy tu również wymienić spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty, fundacje i inne podmioty administrujące lub zarządzające nieruchomościami, które odzyskały lokal np. w wyniku śmierci dotychczasowego najemcy.
Kategoria ofert również jest dość wąska. Najczęściej pojawiające się ogłoszenia są to np. ogłoszenia na lokal mieszkalny lub użytkowy, budynki, hale, ale również dworce (w przypadku zasobów PKP czy koszary wojskowe w przypadku AMW).
W związku z powyższym również forma postępowanie jest ograniczona. Stanowi o tym art. 40 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym wskazano cztery możliwe formy, tj.: przetargu ustnego nieograniczonego i ograniczonego oraz przetargu pisemnego nieograniczonego i ograniczonego.
Ważne. O wyborze formy przetargu decyduje wyłącznie organizator przetargu, przy czym przetarg ustny kończy się uzyskaniem najwyższej ceny, natomiast przetarg pisemny wyborem najkorzystniejszej oferty (niekoniecznie z najwyższą ceną).
Kto może wziąć udział w przetargu?
Do przetargu nieograniczonego może przystąpić każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości. Wyjątek stanowią pracownicy organizatora przetargu i członkowie ich rodzin, jednak musi to być wyraźnie wskazane w ogłoszeniu przetargowym.
W przetargu ograniczonym może wziąć udział określona, zamknięta grupa osób, do której adresowane jest ogłoszenie. Organizator wskazuje wtedy w ogłoszeniu np. wyłącznie swoich pracowników lub członków spółdzielni mieszkaniowej jako jedynych uprawnionych do nabycia nieruchomości opisanej w ogłoszeniu.
Warto zaznaczyć, że uczestnikom przetargu przysługuje prawo skargi na czynności związane z przetargiem w terminie 7 dni od ogłoszenia wyniku lub dostarczenia zawiadomienia o wyniku przetargu.
Co zawiera ogłoszenie przetargowe nieruchomości?
Każde ogłoszenie przetargowe musi najpierw być udostępnione publicznie. Jednak forma udostępnienia informacji jest dowolna i zależy od organizatora przetargu. Najczęściej ogłoszenia pojawiają się na tablicach informacyjnych i stronach internetowych organizatorów, a także lokalnej prasie i serwisach ogłoszeniowych.
Ogłoszenie przetargowe, oprócz podstawowych danych organizatora przetargu, powinno zawierać następujące informacje:
dokładny opis nieruchomości (np. mieszkania, domu, działki itd.);
dokładny adres (ulica, woj, numer działki) oraz numer księgi wieczystej;
termin wizji lokalnej;
datę oraz miejsce przetargu;
cenę wywoławczą;
wadium (wysokość, sposób i termin wpłaty) - warunek konieczny.
W każdym ogłoszeniu znajduje się informacja o formie przetargu. Jeśli przetarg odbędzie się w formie ustnej (licytacja), musi być podana wielkość postąpienia. Natomiast jeśli będzie w formie pisemnej podana data składania i otwarcia ofert oraz termin ogłoszenia wyników przetargu.
Częstą praktyką jest wskazanie osób upoważnionych do udzielania informacji dotyczących organizowanego przetargu.
Na końcu ogłoszenia podawane są warunki zawarcia umowy sprzedaży, tzn. gdzie i kiedy dojdzie jej podpisania (umowa w formie aktu notarialnego).
Zazwyczaj dochodzi do tego w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu. Do tego czasu zwycięzca musi uregulować całą należność (kwota może być rozłożona na raty, jeśli organizator wyrazi na to zgodę) pomniejszoną o wpłacone wadium, przed podpisaniem aktu. Kupujący powinien mieć świadomość, że jeśli nie ureguluje całej kwoty w terminie, traci wadium, a organizator ma prawo rozpocząć nowy przetarg tej nieruchomości.
Dodatkowo nabywca nieruchomości (standardowo) pokrywa koszty notarialne zawartej umowy, a także opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej.
Zalety i wady takiej inwestycji
Sprzedaż z wolnej ręki niekiedy jest problematyczna. Głównie ze względu na samą nieruchomość, np. jej nieatrakcyjne położenie, stan techniczny.
Zalet przetargu nieruchomości jest kilka i to dla obu stron. Organizator nie musi poszukiwać osób zainteresowanych. Potencjalny nabywca może nierzadko kupić o 10-20% tańsze mieszkanie, bo o tyle najczęściej opuszczana jest cena wywoławcza. Dodatkowo jeśli lokal jest własnością gminy lub Skarbu Państwa, możemy z jednej strony nabyć je w centrum miasta, a z drugiej czynność taka zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych (2%).
Ważne, że przetargi nieruchomości są bezpieczne, zabezpieczone prawnie i wolne od osób trzecich.
Uciążliwą wadą z pewnością jest wadium, szczególnie dla osób, które uczestniczą w kilku postępowaniach, oraz krótki czas do podpisania umowy, co ogranicza źródła finansowania, tzn. zbyt krótki czas na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Na koniec warto podkreślić zagrożenie związane z możliwością przelicytowania wartości nieruchomości w ferworze walki licytacyjnej.
